עסקאות צמודי קרקע עם זכויות בנייה – מדריך מקיף למוכר ולקונה

כמי שמלווה במשך שנים רבות מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל"ן מורכבות, אני – עו"ד תום רוזנברג – נתקל לעיתים קרובות בשאלות ובטעויות חוזרות סביב עסקאות בצמודי קרקע עם זכויות בנייה. מצד אחד, אלו נכסים עם פוטנציאל כלכלי אדיר והשבחה משמעותית. מצד שני, עסקאות כאלה טומנות בחובן מוקשים משפטיים ומיסויים, שבלעדיהם עסקה מבטיחה עלולה להפוך לנטל כבד.

נקודת המבט של מוכר הנכס

הערכת שווי נכונה

שווי הנכס אינו מסתכם במבנה הקיים בלבד. כאשר קיימות זכויות בנייה נוספות, הן מעלות את ערך הנכס ועל המוכר לקחת זאת בחשבון כבר בשלב התמחור וניהול המשא ומתן.

היבטי מיסוי למוכר

• מס שבח: חל על כלל השווי, כולל שווי זכויות הבנייה.
• היטל השבחה: עד 50% מעליית הערך בעקבות תכנית חדשה או הקלה.
• חריגות בנייה: עלולות להפחית מערך הנכס ואף לעכב את המכירה.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין – המשמעות למוכר

בעת מכירת דירת מגורים עם זכויות נוספות, סעיף 49ז מחייב לכלול את שווי הזכויות בחישוב שווי המכירה לצורכי מס. משמעות הדבר: מס שבח גבוה יותר, ולעיתים שלילת הפטור על "דירת מגורים מזכה". לכן, חיוני לבצע תכנון מס מוקדם ולהיערך מראש לחבות הצפויה.

נקודת המבט של קונה הנכס

בדיקות הכרחיות

• בדיקת תב"ע: האם הזכויות קיימות, מאושרות וברות מימוש?
• בדיקת טאבו ורמ"י: בעלות פרטית או חכורה, תנאי חכירה.
• בדיקת חריגות בנייה: עלולות לחסום קבלת היתר עתידי.
• בדיקת שווי אמיתי: המחיר צריך לשקף את הפוטנציאל הממשי, לא רק תיאורטי.

היבטי מיסוי לרוכש

• מס רכישה: מחושב לפי שווי מלא, כולל זכויות בנייה.
• דירה יחידה/נוספת: משנה את שיעור המס.
• היטלים ואגרות עתידיים: עם מימוש זכויות נוספות.

באילו נכסים יש פוטנציאל לזכויות נוספות?

• מגרשים גדולים עם בית קטן.
• נכסים שקיבלו זכויות נוספות בתכנית חדשה.
• קרקע פנויה בחלק מהמגרש.
• דו-משפחתיים/טוריים עם אפשרות להרחבה בכפוף להסכמות שכנים.
• קרקע חכורה מרמ"י שניתן להרחיב עליה זכויות בכפוף לאישור ותשלום דמי היתר/היוון.

החשיבות בליווי עו"ד מנוסה ושמאי מקרקעין

עסקאות צמודי קרקע עם זכויות בנייה הן לא "עוד עסקת נדל"ן". מדובר בתחום רגיש במיוחד שמצריך ניסיון ספציפי – הן בהיבט המשפטי, הן בהיבט המיסויי והן בהיבט התכנוני.

• עו"ד עם ניסיון מוכח בעסקאות מהסוג הזה ידע לזהות סיכונים, להיערך להיטלי מס צפויים, ולנסח חוזה מותאם שמגן על הלקוח.
• שמאי מקרקעין או שומה מוקדמת: מומלץ מאוד לשלב שמאי מקרקעין מוסמך עוד לפני קביעת מחיר המכירה או ההתקשרות – כדי להבין את השווי האמיתי, כולל ערך זכויות הבנייה, והשלכות המס.
• עלויות נוספות: יש לקחת בחשבון היטלים, מיסים והוצאות נלוות שיכולים לשנות מהותית את כדאיות העסקה.

חשוב לדעת: טעות בעסקאות כאלה עלולה לעלות ללקוח מאות אלפי שקלים! לא בכדי, רוב תביעות הרשלנות המקצועית נגד עורכי דין בישראל קשורות לתחום המקרקעין – ובמיוחד לעסקאות צמודי קרקע עם זכויות בנייה.

עו"ד תום רוזנברג – מומחיות בעסקאות נדל"ן מורכבות

במשרדנו אנו מתמחים בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות, ובפרט צמודי קרקע עם זכויות בנייה. אנו מציעים:

• בדיקות משפטיות ותכנוניות יסודיות.
• תכנון מס מוקפד בהתאם לסעיף 49ז ולחיובים נלווים.
• שיתוף פעולה עם שמאי מקרקעין לקביעת שווי אמיתי.
• ייצוג מול רמ"י, רשויות מקומיות ולשכת רישום המקרקעין.
• ליווי אישי וצמוד עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.

מסר אישי ממני

במהלך השנים ליוויתי לקוחות רבים שמכרו או רכשו נכסי צמודי קרקע עם זכויות בנייה. לא אחת נתקלתי במצבים שבהם אנשים שילמו מסים מיותרים או נכנסו לעסקאות לא משתלמות – רק משום שלא קיבלו ייעוץ מתאים בשלב מוקדם. אני רואה את שליחותי בהגנה מלאה על הלקוח, בהיערכות מראש לכל התרחישים ובמיצוי הפוטנציאל הכלכלי של העסקה.

בעסקאות כאלה אין מקום לניחושים או לטעויות – ייעוץ מקצועי וניסיון מוכח הם ההבדל בין עסקה מוצלחת לרשלנות יקרה.📞 054-4556483